Апартаменти - це що? Апартаменти - це житлове або нежитлове приміщення?

Термін "апартаменти" поки зрозумілий не всім. Апартаменти - це що? Для більшості людей це поняття зовсім незнайоме. Апартаменти - це житлове або нежитлове приміщення? Який статус проживають в них? Вигідно їх купувати? І взагалі, апартаменти - це нерухомість чи ні? Давайте розглянемо питання докладно.




Апартаменти - це житлове приміщення, що користується величезною популярністю у великих мегаполісах. Багато хто уявляють собі їх лише в вигляді великої квартири. Спробуємо розібратися, що означає поняття "житлові апартаменти" і які їхні різновиди. А також чи є які-небудь відмінності між апартаментами і квартирою.

Апартаменти - це як?

Для ринку нерухомості це поняття відносно нове. На Заході воно використовується давно і всім звично. У Україні в юридичному сенсі квартира - це квартира, тобто окрема житлоплощу розміром ніяк не менше 40 квадратів, кількість кімнат в якій — дві і більше. Мається на увазі також обов'язкова наявність кухні і санвузла. У чому ж різниця із звичайною упорядкованої квартирою? Юридичний нюанс полягає у відсутності можливості прописки в апартаментах на більш ніж п'ятирічний термін. Після закінчення даного періоду прописка може бути продовжена.




Чим викликане це обмеження? Справа в тому, що апартаментами визнаються приміщення лише в комерційних, тобто в нежитлових будівлях, що належать організації або юридичній особі. З даної точки зору апартаменти - це нежитлове приміщення. Виникає законне питання: навіщо купувати житлову площу в будівлі комерційного призначення і яким чином таке взагалі можливо? Причина проста. У багатьох країнах влади у великій кількості зводять об'єкти комерційного призначення. Забудовниками для збереження власних інвестицій виділяється частина площ і обладнався житло із створенням усіх необхідних для комфорту умов. Тобто фактично апартаменти - це комерційна нерухомість. І реєстрація в них може бути лише тимчасовою.

Види апартаментів

На світовому ринку житла апартаменти існують 4 основних типів. Найбюджетніші з них — номери в так званих апарт-готелях. Такі приміщення орендуються на невеликі терміни. У них зазвичай дві або більше кімнати, кухня та санвузол. До послуг проживаючих в них — готельний сервіс. Інша різновид представлена номерами в прибутковому будинку. Такі апартаменти призначені для тривалої здачі. Крім оренди, можливе використання сервісів охорони, прибирання, живлення і т. п. Існує поняття "кондомініум-готелі". Номери у них можуть здаватися з наданням готельних послуг, так і бути викупленими з метою постійного проживання. Нарешті, бувають апартаменти, розташовані в багатофункціональних комплексах. В даному випадку готельні послуги не передбачені, такі приміщення за статусом ближче всього до квартир і передбачають продаж і можливу реєстрацію.

Переваги апартаментів

Вони існують як для інвесторів з девелоперами, так і для покупців. Раніше під апартаментами розуміли тільки елітне житло. Але в наші дні коло можливих споживачів значно розширився. Отже, в чому ж тут плюс для інвестора? Для нього апартаменти - це нерухомість, для якої не обов'язково дотримуватися нормативи на будівництво житла. З цієї причини при забудові девелопери прагнуть звести об'єкт багатофункціонального призначення, придатний як для житла, так і для використання в комерційних цілях. Саме тому апартаменти найчастіше розташовуються у величезних хмарочосах в центрах мегаполісів. Інша перевага для забудовника - простота отримання дозволу на будівництво (якщо мова йде про колишній промзоні). Простіше кажучи, домогтися дозволу на будівництво будівлі комерційного призначення (а пізніше обладнати там апартаменти) набагато легше, ніж на будівництво житла. Інвесторів апартаменти залучають як об'єкт вкладення коштів. Дохід від їх оренди досить стабільний.

А що для споживача?

Таким чином, ми розглянули, що ж вигідні апартаменти. Це що стосується інтересів забудовників. А як щодо іншого боку - покупців? Для них найбільша перевага - співвідношення вартості і місця розташування, а також рівня комфорту у вигляді наявності всіх потрібних комунікацій. Найчастіше апартаменти виявляються розташованими в будинках бізнес-центрів та інших елітних об'єктів. У більшості країн світу ціна апартаментів нижче ціни класичного житла в новобудові з тим же метражем і функціоналом. У столиці нашої країни частка такої нерухомості, як розташовані в багатофункціональних комплексах апартаменти, неухильно зростає. В наші дні вона становить близько 18% усього житла, що будується. В інших країнах апартаменти зустрічаються у всіх великих містах. Особливо це відноситься до США, Італії, Іспанії, Греції. При цьому даний вид житла прийнято ділити на класи.

Класи апартаментів

Клас А. Так званий студійний варіант. Виглядає як простора житлова кімната, об'єднана з кухнею. Площею до 50 кв. м. Живуть в таких студіях або одинаки, або бездітні пари з невеликим стажем спільного життя. За даними агентств нерухомості, орендувати таке житло в Києві можливо починаючи з 25 тис гривень. в місяць. Клас Ст. Такий об'єкт має дві або три кімнати, санвузол та кухню. Підходить для оренди студентами або сім'ями з дітьми. Особливо популярні апартаменти класу в Іспанії та Італії. Клас C. Має багато кімнат загальною площею більш ніж 100 кв. м. Підходить великим сім'ям, які бажають жити в центрах мегаполісів. Але як об'єкт для здачі в оренду популярний серед інвесторів набагато менше.

А подорожче?

Клас люкс. Може являти собою шикарний пентхаус на верхньому поверсі хмарочоса або особняк (віллу) на узбережжі. Зустрічається у всіх великих містах світу. Такої нерухомості покладено додатковий сервіс у вигляді ресторанів, охорони і набору розваг. Як правило, виглядають такі апартаменти у вигляді пари просторих спалень з окремими ваннами. "Елітарність" надає їм вигідне розташування і дорога обробка. Незважаючи на порівняно недавню появу на ринку житла, квартира завоювали славу відмінного способу інвестування коштів. Їх можна здати в оренду на тривалий, так і на короткий строк. Завдяки цьому багато отримують можливість оселитися в прекрасних комфортних умовах без вкладення коштів в дорогу покупку нерухомості. Поділ квартир на класи дозволяє вибирати економваріанти або, навпаки, самі престижні і дорогі об'єкти.

Повернемося до України

Відсутність у вітчизняному законодавстві чіткого визначення поняття апартаментів здатне підштовхнути покупців у плутанину. Які тонкощі необхідно врахувати тим, хто збирається обзавестися цим видом житла? Незважаючи на зовнішню схожість апартаментів з звичайними квартирами, відмінності в юридичному статусі породжує ряд проблем. З-за відсутності можливості постійної реєстрації власник апартаментів не зможе отримати ІПН, встати на чергу на поліпшення житла. Оформлення дитини в школу або дитячий садок провадиться лише після розподілу місць серед мають постійну прописку. Містобудівні норми, що існують для споруджуваного житла, до апартаментів не відносяться. Тобто забудовник має право ігнорувати проблему відсутності соціальної інфраструктури і не дотримуватися прийняту для житлових об'єктів щільність забудови. Інша проблема бажаючих придбати апартаменти в тому, що на дане житло не поширюється закон що регулює відносини у сфері пайового будівництва. І в разі виникнення певних проблем постраждалими пайовиків ніхто не визнає.

Апартаменти - це житло для небагатих?

Становище змінилося починаючи з минулого року. Ринок нерухомості почав завойовутися об'єктами цінового сегмента на порядок нижче. Проаналізувавши продажу, забудовники зробили висновок про наявність досить високого попиту на даний продукт. В чому ж причина такої популярності? Вона у відносній дешевизні. Квартири, що мають аналогічні характеристики, обходяться споживачу дорожче в розрахунку на 1 кв. м площі. У цьому плані виграш при покупці апартаментів становить близько 20-25%. Причина низької ціни - в іншому рівні вимог, що пред'являються до даних об'єктів. Норми при їх зведенні приймаються як для нежитлових приміщень. Це відноситься до інсоляції (тобто освітленості), тепло - і звукоізоляції, забезпечення об'єктами соціальної інфраструктури. При будівництві традиційних житлових комплексів всі згадані вимоги набагато жорсткіше.

А як щодо "комуналки"?

Інша характерна особливість їх у тому, що квартира - це житло, комунальні платежі живуть в якому доведеться платити більше високим тарифом. Адже за юридичним статусом вони нежитлове приміщення. Тарифи на комунальні платежі оподатковуються ПДВ. За воду доведеться платити більше на 10%, за опалення – на 25%, за електроенергію - на 27% (з розрахунку за усередненим тарифом). Таким чином, при площі квартир 80-100 кв. м щомісячна квартплата буде вище, ніж за аналогічну квартиру, на суму близько 600-10 тис. гривень. При цьому продавці квартир наводять "залізний" аргумент - мовляв, різниця у вартості житла перекриває різницю в платежах на багато років вперед.

Хто вони - покупці квартир?

Такий вид житла користується попитом в самих різних категорій покупців. Апартаменти - це житло, яке підійде і молодим людям, не пов'язаних узами шлюбу, і сімейним парам, які мають дітей, і одинакам (як жінкам, так і чоловікам) постарше - віком 40-45 років. Крім ціни, їх приваблює розташування в центрі, гарний і престижне оточення, часто оригінальна архітектура. Крім того, в числі покупців квартир велика частка тих, хто інвестує власні кошти (до 25-30%). Для них апартаменти - це вигідний варіант вкладення коштів. Гроші повертаються з прибутком після остаточної добудови комплексу, або власники можуть мати стабільний дохід від здачі нерухомості. Ставки на оренду квартир і апартаментів практично не відрізняються.