Девелопмент - це Визначення, етапи, особливості та види

Конкурентна складова нинішнього ринку вимагає запровадження нових форм діяльності у всіх напрямках бізнесу. Однією з активно розвиваються сфер сьогодні є будівництво. Його швидке вдосконалення забезпечує процес, що дозволяє видозмінювати існуючі об'єкти і створювати нові. Компанії, що працюють за цією технологією, успішно задовольняють інтереси споживачів і забезпечують високий попит на свої послуги.

Девелопмент: що це таке і як застосовується?

Саме поняття з'явилося в ужитку порівняно недавно. Термін походить від англ. real estate development ("вдосконалення", "розвиток нерухомості") і позначає вид підприємницької діяльності, пов'язаний з будівництвом об'єктів, реконструкцією будівель або перетворенням ділянок землі для підвищення додаткової вартості і подальшого продажу. Сьогодні можна зустріти 2 варіанти визначень, які мають одне значення: це «девелопмент» і «девелопмент нерухомості».


Основною метою реалізації розроблених проектів є прибуток, а це безпосередньо залежить від цінності об'єкта, на яку впливають вимоги споживачів. При цьому важливо, наскільки той відповідає інтересам інвесторів та власників.

Фінансове вкладення — фундамент проекту

Девелопмент - це вид бізнесу, дохід від якого безпосередньо залежить від грошових вливань. Складових цієї діяльності досить багато. Це підбір підрядників і працівників для реалізації задуманого, маркетинг, постійне дослідження ситуації на ринку, проектування, будівництво, фінансування і здача в експлуатацію. Всі ці роботи можливі при доцільності задуму і вкладеннях зацікавлених осіб, які знають, що об'єкти нерухомості при вмілому управлінні протягом тривалого періоду приносять прибуток. Тому девелопмент— це проектна діяльність, заснована на інвестиції та сприяє розвитку ринку нерухомості і змін споруд, а саме:

Появи нових якостей, необхідних для споживача (зміни можуть бути масштабними або частковими).

Підвищення значущості об'єкта і, як наслідок, його вартості. Цей показник тим вищий, чим більше нерухомість відповідає вимогам клієнтів на ринку.

Відмінні риси бізнесу

Девелопмент в будівництві має свої особливості. Це:

цільове призначення: здійснення інвестицій в будівельні проекти, спрямовані на оренду/продаж;

управління процесом здійснює компанія-забудовник;

комплексна діяльність сторін, що реалізують задум.

Основними ознаками є якісне перетворення існуючих об'єктів нерухомості, підвищення їх вартості, а отже, ефективності вкладених інвестицій.

Виконавець

У цьому складному процесі багато що залежить від того, хто є виконавцем. Це девелопер — підприємець, який зводить або видозмінює об'єкт і курирує супутні види робіт на всіх етапах виробництва (іншими словами - "забудовник"). Це також може бути інвестиційно-будівельний холдинг, в який входять юридичні особи, які виконують свої функції (маркетинг, будівництво, стратегічне управління тощо). Вони вносять свій внесок у реалізацію запланованого, але при цьому не всі є структурними одиницями девелоперської компанії. Як показує практика, чим більше таких організацій входить в систему, тим краще результати. Такі фірми здійснюють пошук і викуп земельних ділянок, проектування будівель, оформлення ліцензії для даного виду діяльності, пошук підрядників для виконання будівельних робіт та брокерів (для продажу об'єктів). Але завжди цим займається підприємець, який знає, що таке девелопмент, і здатний залучити великі інвестиції для реалізації задуманих планів.

Етапи роботи забудовника

Робота над об'єктом нерухомості проходить в наступній послідовності:

Створення концепції проекту і його первинне розгляд.

Аналіз технічних і економічних характеристик. Оцінка даного або майбутнього місця розташування об'єкта.

Розробка проекту.

Укладання договорів та будівництво/виконання робіт з перетворення обраної території.

Маркетинг і продаж/здача в оренду об'єкта.

Управління результатом.

Девелопмент — це тривалий процес, що включає багато видів робіт. Аналітики будівельної сфери, виділяють у ньому різну кількість етапів, але основними є 3: передпроектний (оцінка можливостей і розробка задуму), реалізація задуманого (пошук інвесторів, будівництво, автоматизація споруди), експлуатація результатів (маркетинг, управління об'єктом, реалізація готових площ). Виконання кожного з етапів сприяє підвищенню цінності об'єкта.

Типи будівництва

Залежно від вкладень ініціатора і частки участі юридичних осіб виділяють наступні види девелопменту:

Fee: забудовник є лише виконавцем проекту і отримує обумовлений гонорар за свою роботу, при цьому фінансові ризики для нього нульові, так як він не робить власних вкладень.

Speculative: юридична особа ініціює проект і вкладає в нього гроші, які може втратити в разі невдачі.

BTS (Built-to-suit): це будівництво споруди згідно з вимогами та діяльності замовника.

В залежності від того, з якими об'єктами або територіями працює компанія, розрізняють девелопмент житлової, комерційної, офісної, заміської нерухомості, ленд-девелопмент (забудова земельних ділянок). Є і більш детальна класифікація: елітне житло, бізнес - або економ-класу. Загальною рисою апартаментів є многосложность завдань для компанії при реалізації інвестиційних проектів. Успішні забудовники знають, що таке девелопмент, тому контролюють всі етапи виробництва, адже будь-які втрачені деталі, наприклад, відсутність дослідження грунту або неперевірені документи на нерухомість, можуть знизити ефективність докладених зусиль. Для того щоб запобігти появі проблем, необхідно приділити особливу увагу передпроектній стадії, коли аналізується життєздатність об'єкта. Девелопмент— це порівняно новий вид бізнесу для Росії, але він має хороші перспективи розвитку, так як дозволяє задовольняти інтереси споживачів, власників та інвесторів. І компанії, що пропонують ці послуги на професійному рівні, завжди будуть затребувані і успішні в сфері будівництва.