Землі сільськогосподарського призначення: визначення, призначення, використання та обмеження

Кожна територія володіє певною категорією і призначенням. Землі сільськогосподарського призначення використовуються виключно для ведення сільського господарства. Вони можуть застосовуватися приватними особами, підприємцями або компаніями. Перед використанням такої території важливо розібратися у всіх встановлених обмеженнях, щоб не порушити вимоги земельного законодавства.

Загальні моменти

У РФ землі сільськогосподарського призначення займають значну частину всієї території. При цьому задіюється фактично не більше 8% від цих земель. Не завжди сільськогосподарські угіддя знаходяться всередині землі, що володіє категорією с/г призначення. Вони можуть входити до землі промисловості або втішного фонду.


Тому багато людей і підприємці задаються питанням про те, які землі призначаються для сільського господарства, як їх визначити і яким чином вони можуть використовуватися.

Призначення території

На підставі ФЗ №101 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» є шість таких груп територій, які відрізняються призначенням. До них належать землі:

Пасовища, с/г угіддя і землі для сінокосіння. Вони зайняті різними багаторічними зеленими насадженнями, а також на них є внутрішні дороги прокладені комунікації. Такі ділянки часто віддаються громадянам для ведення особистого підсобного господарства.

Землі для ріллі. Допускається на цій території вирощувати різні культури при наявності дозволу.

Територія, зайнята будівлями, призначеними для ведення сільського господарства.

Землі, зайняті водними об'єктами. Вони надаються компаніям для ведення підприємницької діяльності, на підставі чого ІП та фірми сплачують відповідний податок.

Територія лісу.

Інші землі, які не застосовуються у містобудівництві.

Для кожної ділянки незалежно від його призначення є декілька видів дозволеного використання. Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення вказує, що землі можуть бути основними, умовно-дозволеними або допоміжними.

Законодавче регулювання

Основні положення про те, як повинні використовуватися території с/г призначення, включаються в главу 14 ЗК. Інформація про поняття та склад земель сільськогосподарського призначення містяться в ст. 77 ЗК. Такі території є ділянками, розміщеними за границями різних населених пунктів. Вони використовуються виключно для потреб сільського господарства. Додатково важлива інформація міститься в ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» №101. Саме на підставі цього закону забезпечується регулювання обороту території. Описуються відносини, які виникають між державними органами та користувачами території. Встановлюються різні обмеження щодо обігу землі. Описується порядок, на підставі якого передається земля з державного фонду приватним користувачам. Додатково є правила вилучення її з приватного володіння на користь держави.

Не поширюється ФЗ 101 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» на землі, що є приватною власністю громадян або застосовувані для будівництва гаражів, ведення підсобного господарства, тваринництва або інших аналогічних цілей. Оборот цих територій реалізується на підставі норм, прописаних у ЗК.

Нюанси використання землі

У ЗК перераховуються всі особи, які можуть користуватися землями сільськогосподарського призначення або претендувати на їх придбання. До основним вимогам до цих осіб належать:

наявність російського громадянства;

іноземні громадяни або компанії можуть користуватися територіями тільки після грамотного складання орендного договору з власником, представленим приватним особою;

земля, що належить державі, передається в оренду або викуповується виключно резидентами РФ;

при певних ситуаціях скористатися певними територіями допускається тільки після зміни її категорії.

Якщо оформляються землі російськими громадянами або підприємцями в довгострокову оренду, то через кілька років їх використання з'являється можливість викупити майно. Переважним правом володіють люди, які побудували на території різні об'єкти.

Як переводиться в іншу категорію?

Допускається переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію, але найбільш часто це робиться у випадку, якщо громадянам потрібно побудувати на території житлової об'єкт для постійного проживання. У цьому випадку землі присвоюється категорія ІЖС. При таких умовах є можливість прокласти на ділянці різні комунікації. Переклад можливий тільки за умови, що землі сільськогосподарського призначення у власності заявника, а не використовуються ним на основі оренди. Для виконання даного процесу може використовуватися два способи:

З використанням положень ЗК, що дозволяє переводити землі в ІЖС, якщо вони знаходяться в населених пунктах. Власник території повинен відшкодувати збитки, завдані державі такими діями. Це обумовлено тим, що з/х наділи коштують більше, ніж землі, мають іншу категорію. Розрахунок проводиться працівниками місцевої адміністрації.

З застосуванням норм містобудівного законодавства, для чого проводиться розширення наявного населеного пункту. Для цього потрібно користуватися державними планами, на підставі яких розподіляються всі території за спеціальним зонам. При таких умовах не змінюється категорія земля, але вносяться зміни у вид дозволеного використання.

Досить часто у громадян виникає необхідність змінити категорію земель. Землі сільськогосподарського призначення після реалізації процесу будуть використовуватися для житлового будівництва, тому до них не будуть застосовуватися всі норми і вимоги, які використовувалися раніше. Процедура зміни категорії передбачає виконання певних дій заявником:

спочатку формується і передається в муніципалітет спеціальне клопотання;

до цієї заяви потрібно додати виписку з ЕГРН, а також правовстановлюючі документи на територію;

дане звернення розглядається працівниками муніципалітету протягом двох місяців;

якщо приймається позитивне рішення, то видається заявнику документ, в якому міститься інформація про зміну категорії ділянки;

не потрібно після цього власникові території займатися переоформленням наявної документації на землю.

На практиці негативне рішення часто приймається, якщо с/г територія розташовується на досить значній відстані від наявного населеного пункту. Тому бажання власника землі не приймаються в розрахунок муніципалітетом.

Правила купівлі та продажу ділянок

При використанні с/г територій обов'язково повинні враховуватися положення ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Це обумовлено тим, що купівля або продаж будь-якого такого ділянки представлена обігом земель. Тому процедура зміни власника враховує деякі значущі фактори:

форма власності;

особливості учасників угоди;

вид дозволеного використання території.

Процес продажу землі повинен виконуватися при врахуванні правил:

власник ділянки повинен попередньо повідомити державні влади про плановану продажу;

у повідомленні вказано, за якою ціною продається майно, а також перелічуються істотні умови договору купівлі-продажу;

важливо отримати дозвіл на цей процес у державних службовців, а якщо буде отримано негативне рішення, то неможливо буде продати об'єкт фізичним особам або компаніям.

Тому не завжди власники такій території можуть вільно розпоряджатися власним майном. Це обумовлено тим, що землі сільськогосподарського призначення перебувають під жорстким контролем держави.

Чи можна оформити в оренду?

Якщо громадянин або компанія бажають займатися сільським господарством, то для отримання майна оптимально складати з державою договір оренди. До особливостей цього процесу відноситься:

орендувати можна територію будь-якого розміру;

максимально оформляється оренда на 49 років, причому вона при таких умовах є довгостроковою, а також в орендаря з'являється можливість викупити землю через кілька років використання;

у договорі обов'язково прописується вартість оренди;

наводяться терміни та методи внесення плати за використання ділянки;

повинен бути пункт про можливість викупу.

Якщо власником землі є приватний власник, укласти контракт з ним не складе праці. Якщо ж власником є держава, то виникають певні складності.

Процес оформлення землі в оренду у держави

Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення регулює навіть правила оформлення території в оренду у держави. Для укладення контракту повинні виконуватися послідовні дії:

спочатку складається заява, в якій міститься прохання про отримання конкретної ділянки землі в оренду у держави;

документ передається в місцеву адміністрацію конкретного регіону;

на підставі отриманого звернення в ЗМІ повинна з'явитися інформація про те, що конкретна територія буде здана в оренду, так як це дозволить виявити інших претендентів на складання орендного договору з державними властями;

якщо виявляються інші громадяни або компанії, які бажають оформити в оренду ділянку, то проводиться торги, а виграє той учасник, який пропонує найвищу орендну плату, що є вигідним для держави;

якщо протягом одного місяця відсутні інші претенденти на укладання орендної угоди, то укладається безпосередньо контракт із заявником.

Тому державою пропонується кілька можливостей укладення договору. Земля може надаватися навіть безкоштовно, якщо планує на ній займатися заявник корисною для громадськості діяльністю, наприклад, вирощувати значущі культури. Додатково на безоплатну передачу землі можуть розраховувати особи, які належать до пільгових категорій населення. Зазвичай на безкоштовній основі територія передається на невеликий період часу, тому складається договір часто на строк до 6 років.

Нюанси проведення аукціону

Якщо на оренду землі претендує відразу кілька осіб, то проводяться державою спеціальні торги. Ділянка землі сільськогосподарського призначення передається тому учаснику аукціону, який запропонує державі найвищу коштів, представлену орендними платежами. Переможець повинен внести кошти протягом 20 днів, після чого з ним укладається відповідний контракт. Ініціатор аукціону повинен на власні кошти виконати межування ділянки, а також поставити його на кадастровий облік. Якщо перемагає інший учасник торгів, то він повинен покрити збитки ініціатора.
Допускається на підставі ст. 22 ЗК передавати землю, отриману в оренду, в суборенду за будь-яку плату. При цьому потрібно повідомити власника, представленого державою, про даній угоді. Умови договору суборенди повинні бути аналогічні тим умов, які прописані в орендному договорі. Розмір орендної плати визначається на торгах. Якщо відсутня необхідність в проведенні аукціону, то для розрахунку плати враховується кадастрова вартість землі, розмір ділянки, сума податку на територію, а також її ринкова ціна. Приблизно встановлюється плата в розмірі 1.5% від кадастрової вартості.

Для яких цілей можуть використовуватися землі?

Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення містить відомості про те, для чого може застосовуватися територія. Для цього враховується вид дозволеного використання. Застосовуються такі землі для різних цілей:

ведення підприємницької діяльності в галузі сільського господарства;

формування фермерського господарства;

вирощування різних культур;

організація товариств, які можуть бути дачними, городницькими або садівницькими;

розведення тварин або риб;

ведення наукової чи науково-дослідної діяльності.

Всі землі, що мають с/х призначення, поділяються на дві категорії, так як на одних дозволено займатися виключно сільським господарством, а на інших дозволяється будівництво житлових об'єктів.

З якими обмеженнями доводиться стикатися власникам та орендарям?

Використовуючи земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, громадянам і компаніям доводиться стикатися з певними обмеженнями. До них відноситься:

враховуються правові вимоги, встановлені для конкретної території;

екологічні обмеження полягають у тому, що повинні задовольнятися користувачами вимоги до екологічної захисту територій і навколишнього середовища;

агротехнічні вимоги вказують, що користуватися можна тільки таким обладнанням і матеріалами, які ніяким чином не завдадуть шкоди грунті, тому збережеться її родючість;

спеціальні обмеження можуть застосовуватися до конкретних земель або користувачам місцевою владою.

Тому повинні користувачі та власники відповідально підходити до застосування територій.

Наслідки нецільового використання земель

Часто громадяни, які є власниками сільськогосподарських угідь, користуються ними з порушенням вимог ЗК. Так як землі представлені народним надбанням, то вони є охоронюваним і значущим майном, тому порушення в їх застосуванні призводять до залучення громадян до відповідальності. Використання землі не за призначенням призводить до багатьох негативних наслідків:

земля виснажується, висихає, або заростає різними зеленими насадженнями, а також заселяється шкідниками;

неправильне використання може призвести до того, що земля вже не може використовуватись за прямим призначенням;

при виявленні фактів державному може вилучатися територія, причому підставою може виступати навіть невикористання ділянки протягом трьох років;

якщо є незареєстровані об'єкти на ділянці, то вони зносяться;

додатково користувач зобов'язаний сплачувати значний штраф, розмір якого для приватних осіб дорівнює 1% від кадастрової вартості, а для компаній він збільшується до 2% від кадастрової ціни;

для громадян не може такий штраф бути меншою за 10 тис. крб., а організації мінімально сплачують 100 тис. руб.

Тому всі особи, що користуються такими територіями, повинні відповідально підходити до своїх обов'язків по відношенню до майна.

Висновок

При використанні земель сільськогосподарського призначення потрібно орієнтуватися на численні положення ЗК. Такі території можуть належати приватним особам, компаніям або державі. Допускається при певних умовах змінити категорію землі. Кожен громадянин або компанія можуть оформити ділянки, що належать державі, в оренду. Для цього можуть проводитися торги, але якщо є тільки один претендент, то з ним без аукціону складається орендний договір. При тривалому використанні майна є можливість викупити об'єкти.